Você comprou um imóvel, pagou o valor combinado e recebeu as chaves, mas o bem ainda continua registrado em nome do vendedor?
Essa situação é mais comum do que parece. Pode acontecer porque o vendedor se recusa a assinar a escritura, não é mais localizado, faleceu ou porque a empresa responsável pela venda encerrou suas atividades.
Nesses casos, a adjudicação compulsória pode ser o caminho para regularizar o imóvel e transferi-lo definitivamente para o nome do comprador.
O contrato de compra e venda já torna o comprador proprietário?
Em regra, não.
O contrato de compra e venda, a promessa de compra e venda ou o chamado “contrato de gaveta” podem comprovar que houve uma negociação. No entanto, esses documentos, sozinhos, não transferem a propriedade.
No Brasil, a propriedade imobiliária é transferida, em regra, com o registro do título na matrícula do imóvel, perante o Cartório de Registro de Imóveis, por isso, uma pessoa pode ter comprado, pago e ocupado o imóvel durante muitos anos, mas ainda não constar oficialmente como proprietária.
Essa irregularidade pode dificultar a venda, o financiamento, a doação, o inventário e até a utilização do imóvel como garantia.
O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é o procedimento utilizado para concluir a transferência do imóvel quando o comprador cumpriu suas obrigações, mas o vendedor não entregou a escritura ou não tomou as providências necessárias para o registro.
Em termos simples, ela permite que a transferência seja realizada sem depender indefinidamente da assinatura ou da colaboração do vendedor.
Na via judicial, a sentença favorável substitui a declaração de vontade que deveria ter sido emitida pelo vendedor, permitindo que o imóvel seja transferido para o comprador.A adjudicação compulsória também pode ser realizada pela via extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que estejam presentes os requisitos legais e a documentação necessária.
Em quais situações ela pode ser utilizada?
A adjudicação compulsória pode ser analisada, por exemplo, quando:
- o imóvel foi totalmente pago, mas o vendedor não entregou a escritura;
- o vendedor se recusa injustificadamente a assinar;
- o vendedor não é localizado;
- o vendedor faleceu antes de formalizar a transferência;
- a construtora ou empresa vendedora encerrou suas atividades;
- o comprador possui apenas contrato particular, promessa de compra e venda ou contrato de gaveta.
A possibilidade de regularização dependerá da análise do contrato, da comprovação do pagamento e da situação atual da matrícula.
E se o compromisso de compra e venda nunca foi registrado?
O fato de o compromisso de compra e venda não ter sido registrado na matrícula não impede, por si só, a adjudicação compulsória.
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que mesmo quem possui apenas um contrato particular pode ter direito à regularização.
Ainda assim, será necessário verificar se o documento identifica corretamente o imóvel, se demonstra a obrigação de transferência e se o pagamento pode ser comprovado.
Adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial?
A adjudicação pode ser realizada pela via judicial ou extrajudicial.
Na modalidade extrajudicial, o pedido é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula do imóvel. Essa alternativa pode ser adequada quando a documentação está organizada e não existe uma disputa complexa sobre a compra ou o pagamento.
Já a via judicial pode ser necessária quando houver conflito relevante, contestação do negócio, dúvida sobre a quitação ou necessidade de produzir outras provas.
A escolha entre uma modalidade e outra depende das particularidades de cada
caso.
Adjudicação compulsória e usucapião são a mesma coisa?
Não.
A adjudicação compulsória parte da existência de uma compra, promessa de compra e venda, cessão ou outro negócio que criou a obrigação de transferir o imóvel.
A usucapião, por sua vez, tem como fundamento a posse exercida durante determinado período, desde que preenchidos os requisitos legais.
Por isso, quem comprou e pagou pelo imóvel deve, em princípio, verificar primeiro se a adjudicação compulsória é o caminho mais adequado.
Por que não é recomendável adiar a regularização?
Enquanto a transferência não é registrada, o imóvel continua formalmente em nome do antigo proprietário. Isso pode gerar problemas se houver uma nova venda, penhora, indisponibilidade ou outro conflito envolvendo terceiros.
Um dos riscos é a chamada dupla venda. Se o mesmo imóvel for vendido a mais de uma pessoa, poderá prevalecer o direito de quem primeiro registrar o título, especialmente quando houver boa-fé.
Por isso, manter o imóvel por muitos anos apenas no contrato, sem a realização do registro, aumenta a insegurança e pode tornar a regularização mais difícil.
Quais documentos devem ser analisados?
Os documentos variam conforme o caso, mas normalmente são importantes:
- contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;
- recibos e comprovantes de pagamento;
- declaração de quitação, quando houver;
- matrícula atualizada do imóvel;
- contratos de cessão de direitos;
- mensagens e tentativas de contato com o vendedor;
- certidão de óbito, caso o vendedor tenha falecido;
- documentos pessoais das partes.
Contratos antigos, recibos incompletos ou divergências entre o documento e a matrícula não significam necessariamente que a regularização seja impossível, porém, podem exigir uma análise mais cuidadosa.
Qual é o primeiro passo?
O primeiro passo é solicitar uma matrícula atualizada do imóvel e reunir todos os documentos relacionados à compra e ao pagamento.
A partir dessa análise, será possível verificar:
- quem consta atualmente como proprietário;
- se existem penhoras, indisponibilidades ou outros gravames;
- se o imóvel descrito no contrato corresponde ao imóvel da matrícula;
- se o pagamento pode ser comprovado;
- se a regularização poderá ser feita no cartório ou deverá ser levada ao Poder Judiciário.
Conclusão
Ter pagado o imóvel e recebido as chaves não significa, por si só, que a propriedade esteja regularizada.
Se o vendedor não entregou a escritura ou não providenciou a transferência, a adjudicação compulsória pode ser o caminho para colocar o imóvel definitivamente no nome do comprador.
Mesmo contratos particulares, contratos de gaveta e cessões sucessivas podem ser analisados para esse fim, desde que existam documentos capazes de demonstrar o negócio e o cumprimento das obrigações assumidas.
Comprou e pagou um imóvel, mas ele ainda não está registrado em seu nome? A análise do contrato, dos comprovantes de pagamento e da matrícula é o primeiro passo para identificar a forma mais segura de regularização.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica individual do caso.