A Lei do Inquilinato não estabelece uma carência de dois ou três meses. A falta de pagamento no vencimento já pode fundamentar a ação, porém a liminar de desocupação e a permanência do inquilino dependem de requisitos próprios.
Resposta direta
Não existe um número mínimo de meses de atraso para que o locador avalie uma ação de despejo por falta de pagamento. Se o aluguel ou os encargos exigíveis não forem pagos no prazo devido, a inadimplência já pode justificar a cobrança e o pedido de encerramento da locação. Isso não significa, porém, que todo atraso resulte em retirada imediata do inquilino: a existência de garantia, a composição da dívida, os pagamentos posteriores e o histórico contratual alteram o caminho jurídico.
O aluguel vence, o pagamento não chega e a promessa de regularização se repete. É nesse momento que muitos proprietários se perguntam se precisam aguardar três meses para agir. Do outro lado, o inquilino pode acreditar que a quitação apenas do débito inicial será sempre suficiente para preservar o contrato. No entanto as duas conclusões exigem cuidado.
Um único aluguel atrasado pode fundamentar o despejo?
Sim. O art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991 permite o encerramento da locação por falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos. A lei não condiciona essa medida ao acúmulo de duas ou três parcelas.
O primeiro passo é identificar corretamente o vencimento. Se o contrato fixou uma data, ela orienta a análise. Na falta de prazo contratual, a lei determina o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. A partir da mora, o locador pode avaliar a medida adequada, sem perder de vista tentativas de negociação e as particularidades do contrato.
Também é necessário conferir o que efetivamente pode ser cobrado. Condomínio, IPTU, consumos, multa e juros só devem integrar a dívida quando houver fundamento legal ou contratual e documentação que permita verificar o valor.
Cobrança e despejo podem tramitar juntos?
Sim. O locador pode reunir, no mesmo processo, o pedido de encerramento da locação, a desocupação do imóvel e a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso. A petição inicial deve apresentar cálculo discriminado, com indicação dos períodos e separação das parcelas cobradas.
Quando há fiador, ele pode ser incluído no pedido de cobrança, observados o contrato, a extensão da fiança e o período pelo qual a garantia permanece responsável. Planilhas genéricas, encargos sem suporte e documentos incompletos favorecem controvérsias e podem atrasar a solução do caso.
Quando pode haver liminar para desocupação em 15 dias?
A liminar de 15 dias não acompanha automaticamente toda ação por falta de pagamento. Na hipótese específica prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato, ela pode ser concedida quando o contrato está sem garantia locatícia, porque nenhuma garantia foi contratada ou porque a garantia deixou de existir. O locador também deve prestar caução equivalente a três meses de aluguel.
Se existe fiança, caução, seguro-fiança ou outra garantia válida, a ação de despejo continua juridicamente possível, mas a liminar não cabe com fundamento nessa hipótese específica. Outras hipóteses de desocupação liminar existem na lei, cada uma com requisitos próprios.
Mesmo no contrato sem garantia, o locatário pode afastar a rescisão e a ordem liminar se, dentro do prazo concedido para a desocupação, depositar judicialmente a totalidade dos valores devidos nos termos da lei.
O prazo de 15 dias diz respeito à ordem de desocupação. Ele não equivale à duração total do processo. A apreciação judicial, a comunicação das partes e o cumprimento da decisão dependem do andamento concreto do caso.
O inquilino pode pagar e permanecer no imóvel?
Em regra, o locatário ou o fiador pode evitar o encerramento da locação mediante o pagamento integral do débito atualizado no prazo de 15 dias contado da citação. Esse mecanismo é conhecido como purga ou emenda da mora.
O depósito deve abranger os aluguéis e encargos vencidos até a data do pagamento, as penalidades contratuais exigíveis, os juros, as custas e os honorários advocatícios previstos na lei ou no contrato. Se o locador apontar, com justificativa, que o valor não foi integral, a lei permite a complementação no prazo de dez dias após a intimação.
Essa faculdade não pode ser usada repetidamente. A Lei do Inquilinato impede nova emenda da mora quando o locatário já a utilizou nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação.
Quitar a dívida inicial sempre encerra o risco de despejo?
Não. Em 5 de maio de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.225.450/DF. No caso, havia débito quando a ação foi proposta. O saldo cobrado inicialmente foi quitado antes da citação, mas o locatário continuou pagando os aluguéis com atrasos reiterados durante o processo e deixou de cumprir a determinação legal de depositar em juízo as parcelas vincendas.
O STJ concluiu que esse comportamento caracterizou inadimplência constante e autorizou o encerramento do contrato e o despejo. Segundo o julgamento, a purga da mora protege o devedor de boa-fé; não deve servir para perpetuar o descumprimento da obrigação de pagar pontualmente.
A decisão não transforma qualquer atraso isolado em despejo automático. Trata-se de precedente construído a partir de uma sequência de inadimplementos e das provas daquele processo. Frequência, valores, forma de pagamento, garantia e conduta das partes continuam relevantes.
Os aluguéis continuam vencendo durante o processo?
Sim. O ajuizamento da ação não suspende as obrigações da locação. O art. 62, V, determina que os aluguéis que vencerem até a sentença sejam depositados à disposição do juízo nos respectivos vencimentos, permitindo ao locador levantar os valores incontroversos.
Por isso, pagar apenas o valor indicado no começo da ação e voltar a atrasar as parcelas seguintes pode manter a inadimplência. Para o inquilino que pretende conservar o contrato, a pontualidade durante a tramitação é tão relevante quanto a regularização do débito inicial.
O proprietário pode retomar o imóvel por conta própria?
Não. A falta de pagamento não autoriza troca de fechaduras, retirada de bens, bloqueio de acesso ou interrupção indevida de serviços para forçar a saída. Se não houver entrega voluntária do imóvel, a retomada deve seguir a via judicial e depender da ordem competente.
A notificação extrajudicial pode documentar a cobrança, registrar uma proposta ou formalizar comunicações relevantes. Ela não substitui a ação quando o inquilino permanece no imóvel sem regularizar a situação.
Já existe despejo extrajudicial em cartório?
Até 14 de outubro de 2026, não há regra geral em vigor que autorize a retirada compulsória do inquilino apenas por procedimento em cartório. O Projeto de Lei nº 3.999/2020 propõe um procedimento extrajudicial, mas permanece em tramitação na Câmara dos Deputados. Projeto de lei não produz os efeitos de uma norma vigente.
Enquanto não houver mudança legislativa, a entrega voluntária pode ser formalizada fora do Judiciário, mas a desocupação forçada por falta de pagamento depende da medida judicial cabível.
Quais documentos ajudam a esclarecer o caso?
A análise deve começar pelo contrato e pela evolução real da dívida. Os documentos mais úteis costumam ser:
• contrato de locação e aditivos;
• documentos da garantia locatícia;
• comprovantes de pagamento e extratos;
• planilha discriminada e atualizada do débito;
• boletos, recibos e comprovantes de condomínio, IPTU e consumos;
• notificações e comunicações entre as partes;
• vistoria e documentos do imóvel.
Mensagens e conversas por aplicativos podem registrar cobranças, propostas e promessas de pagamento. Para terem utilidade, devem ser preservadas de forma íntegra, com contexto e identificação adequados.
Como agir diante do atraso?
Para o locador, a providência inicial é conferir o vencimento, a garantia, os encargos e os pagamentos já realizados. Com esses dados, é possível avaliar negociação, cobrança, notificação e ação judicial sem inflar a dívida nem formular pedido incompatível com os documentos.
Para o locatário, ignorar cobranças ou a citação pode reduzir as possibilidades de regularização e defesa. É importante conferir os cálculos, reunir comprovantes e considerar também os aluguéis que continuarem vencendo.
Em ambos os lados, a solução depende do contrato, da documentação e do histórico de cumprimento. A lei oferece mecanismos de cobrança e de defesa, mas a aplicação correta exige exame individualizado.
Conclusão
O proprietário não precisa esperar três meses de atraso para avaliar a ação de despejo. A falta de pagamento no vencimento pode fundamentar o encerramento da locação, a cobrança da dívida e a retomada judicial do imóvel.
A liminar de desocupação em 15 dias, porém, exige requisitos específicos. Do mesmo modo, a quitação do débito inicial não garante a continuidade do contrato quando os atrasos prosseguem durante o processo.
Uma decisão segura começa por três cuidados: interpretar o contrato, calcular corretamente a dívida e preservar as provas. Isso reduz cobranças indevidas, medidas precipitadas e conflitos que poderiam ser evitados.
Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.
Informações editoriais
| Campo | Conteúdo |
|---|---|
| Palavra-chave principal | ação de despejo por falta de pagamento |
| Título SEO | Aluguel atrasado: quantos meses permitem o despejo? |
| Descrição | Entenda quando o aluguel atrasado pode justificar o despejo, quando cabe liminar de 15 dias e por que atrasos reiterados podem levar à rescisão mesmo após a quitação inicial. |
| Endereço sugerido | aluguel-atrasado-quantos-meses-permitem-despejo |
Fontes oficiais consultadas
Lei nº 8.245/1991, texto compilado — arts. 9º, 23, 59 e 62.
REsp 2.225.450/DF, Superior Tribunal de Justiça — julgado em 5 de maio de 2026 e publicado em 13 de maio de 2026.
PL nº 3.999/2020, Câmara dos Deputados — tramitação consultada em 14 de outubro de 2026.